Cómo se calcula la ganancia
Según la Ley 35/2006 del IRPF (arts. 34 y 35), la ganancia es el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú) menos el valor de adquisición (precio de compra más las inversiones y mejoras y los gastos y tributos de la compra, sin intereses de la hipoteca). Si el precio declarado es inferior al de mercado, prevalece el valor de mercado.
Ejemplo con los datos del formulario: venta 250.000 € − 9.000 € = 241.000 €; compra 150.000 € + 12.000 € = 162.000 €; ganancia 79.000 €. IRPF: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 29.000 × 23 % = 17.050 €.
Escala del ahorro 2026
La ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos: la mitad es la escala estatal (art. 66.1) y la otra mitad la autonómica (art. 76), iguales en todo el territorio común.
| Base del ahorro | Tipo total |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cuándo no pagas
- Mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia) que venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta (art. 33.4.b).
- Reinversión: si reinviertes lo obtenido en una nueva vivienda habitual en las condiciones reglamentarias, se excluye la ganancia; si reinviertes solo una parte, se excluye la parte proporcional (art. 38.1). Calculamos esa proporción sobre el importe total de la venta; comprueba los plazos y requisitos en el Reglamento del IRPF antes de contar con ella.
- Si hay pérdida, no hay impuesto y puede compensarse con otras rentas del ahorro (art. 49).
Qué no incluye este cálculo
No aplicamos los coeficientes reductores para inmuebles comprados antes de 1995 (disposición transitoria novena), la reducción del valor de adquisición por amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada, la parte de la escala que corresponda al mínimo personal y familiar, ni los regímenes forales del País Vasco y Navarra. Si no resides en España, la escala es la misma (art. 66.2), pero la declaración es distinta (modelo 210) y el comprador retiene un 3 % del precio.
Escala y artículos leídos el 11-11-2026 en el texto consolidado del BOE (Ley 35/2006, versión vigente desde el 1-1-2025, Ley 7/2024).